Как правильно снять квартиру: договор, депозит, опись

Нашли квартиру, договорились с хозяином, готовы въезжать. Но перед подписью договора — минута правильных действий определяет, вернут ли вам депозит через год или спор до суда. Разбираем, что оформить и как.

Три обязательных документа

Для аренды жилья нужно оформить:

1. Договор аренды (найма) жилого помещения.
2. Опись имущества (обычно как приложение к договору).
3. Расписка о получении депозита.

Все три — в 2 экземплярах, у каждой стороны.

Договор аренды

Основные пункты

Стороны:

• ФИО и паспортные данные наймодателя (хозяина).
• ФИО и паспортные данные нанимателя (вас).

Объект:

• Точный адрес квартиры.
• Общая и жилая площадь.
• Количество комнат.
• Этаж.

Срок:

• Дата начала.
• Дата окончания.
• Условия автоматической пролонгации (или её отсутствия).

Плата:

• Размер ежемесячной платы.
• Валюта.
• Дата платежа каждого месяца.
• Способ оплаты (наличные, карта).

Коммунальные:

• Что оплачивает наниматель (обычно по счётчикам).
• Что оплачивает наймодатель (обычно фиксированные платежи).

Депозит:

• Размер.
• Условия возврата.
• Возможные вычеты.

Права и обязанности:

• Кто отвечает за мелкий ремонт (обычно наниматель).
• Кто отвечает за крупный ремонт (обычно наймодатель).
• Право на переустройство (обычно с согласия наймодателя).
• Возможность содержания животных.

Порядок расторжения:

• За сколько дней уведомление о выезде.
• Условия досрочного расторжения.

Дополнительные важные пункты

Индексация:

• Может ли наймодатель повысить плату в течение срока.
• Обычно нет, если не предусмотрено договором.

Ответственность:

• За повреждение имущества.
• За просрочку платежа.

Штрафы:

• За досрочное расторжение (обычно 1–2 месячные аренды).
• Только для нанимателя (не для наймодателя).

Опись имущества

Зачем нужна

Опись — единственный способ доказать состояние квартиры на момент заселения. Без неё при выезде хозяин может предъявить претензии за «сломанный шкаф» или «прожжённый ковёр», которые были такими и до вас.

Как составить

Пункт 1. Основная мебель.

• Кровать: производитель / модель, состояние, дефекты.
• Диван, кресла.
• Шкафы, тумбочки.
• Стол, стулья.

Пункт 2. Техника.

• Холодильник: марка, состояние.
• Плита.
• Стиральная машина.
• Микроволновка, чайник, тостер.
• Телевизор.

Пункт 3. Кухонная посуда.

• Общее количество тарелок, чашек, столовых приборов.
• Кастрюли, сковородки.
• Дефекты (сколы, трещины).

Пункт 4. Постельные принадлежности.

• Матрац, подушки, одеяла.
• Комплекты белья.

Пункт 5. Прочее.

• Шторы, тюль.
• Ковры.
• Картины / декор.
• Растения (если есть).

Пункт 6. Состояние помещений.

• Обои (свежие / затёртые).
• Полы.
• Потолки.
• Окна и двери.

Формат

Простой:

• Таблица с колонками: наименование, состояние, дефекты.
• Пример: «Шкаф-купе — рабочее состояние, царапина на левой дверце».

С фото:

• Каждый значимый предмет — сфотографировать.
• Даты в метаданных.
• Приложить к описи.

Подписание

• Обе стороны подписывают на каждой странице.
• Опись прикрепляется к договору как приложение.

Депозитная расписка

Зачем нужна

Депозит — это ваши деньги, которые вы должны получить обратно при выезде. Без расписки хозяин может «забыть», что получил.

Что должно быть в расписке

• Дата и место.
• ФИО получателя.
• ФИО плательщика.
• Сумма (цифрами и прописью).
• Основание: «Получено в качестве депозита по договору аренды квартиры от [дата] по адресу [адрес]».
• Условия возврата: «Депозит возвращается в размере [X] при выезде нанимателя без нарушений договора».
• Подпись получателя.

Что оплачивать сразу

Обычно вносится:

• Первая арендная плата (за 1-й месяц).
• Депозит (обычно 1 месячная аренда).

Иногда:

• Комиссия агенту (если через агентство) — 50–100% месячной аренды.

Общая сумма при заезде: 2–3 месячные аренды.

Что делать при въезде

Первые дни

1. Составьте акт приёма-передачи с описью (если не сделали при подписании договора).
2. Проверьте все счётчики и запишите показания.
3. Проверьте технику — включите всё, что работает.
4. Сфотографируйте квартиру — общий вид, любые дефекты.
5. Уточните контакты экстренных служб дома (сантехник, электрик, УК).

Первый месяц

• Оплачивайте всё вовремя.
• Общайтесь с хозяином при вопросах.
• Не переставляйте мебель без согласия.
• Соблюдайте правила проживания.

Что оплачивать ежемесячно

Кроме аренды:

• Электричество (по счётчику через ЕРИП).
• Вода (по счётчику).
• Газ (если счётчик).
• Мусор (обычно фиксированно).
• Интернет / телефон (по договору с провайдером).

Общая сумма коммуналки: 100–200 руб/мес для однушки в 2026.

Что делать при поломках

Мелкие поломки (за счёт нанимателя)

• Замена лампочек.
• Мелкие поломки сантехники.
• Крепления, ручки.
• Косметический ремонт (если испортили).

Крупные поломки (за счёт наймодателя)

• Замена крупной техники.
• Ремонт систем отопления, водоснабжения.
• Замена окон, дверей.
• Капитальный ремонт.

При крупной поломке:

• Немедленно уведомите хозяина.
• Согласуйте порядок ремонта.
• Если хозяин не реагирует и вы устраняете сами — сохраните чеки для возмещения.

Как правильно выехать

За 30 дней до выезда

1. Уведомите хозяина письменно.
2. Договоритесь о дате выезда и приёмки.
3. Начните паковаться.

В день выезда

1. Приведите квартиру в порядок:

   • Уберитесь.
   • Верните мебель на исходные места.
   • Верните все вещи хозяина.

2. Пригласите хозяина на приёмку.

3. Совместный осмотр:

   • Проверить опись.
   • Оценить состояние.
   • Записать показания счётчиков.

4. Оформите акт приёма-передачи:

   • Отсутствие претензий (в идеале).
   • Или список повреждений с оценкой.

5. Получите депозит:

   • Полностью — если нет претензий.
   • За вычетом ущерба — если есть.

6. Расписка о возврате депозита.

Что делать при возврате депозита

Если хозяин удерживает часть

Уточните основания:

• Что именно повреждено?
• Сколько стоит ремонт (с чеками / оценкой)?
• Есть ли документ, подтверждающий ущерб?

Не соглашайтесь на «на глазок»:

• Требуйте документального подтверждения.
• Оценка должна быть разумной.

При споре:

• Попробуйте договориться.
• Через юриста — досудебная претензия.
• В крайнем случае — иск в суд.

Если хозяин удерживает всё без основания

Это нарушение.

Действия:

1. Письменное требование возврата.
2. Досудебная претензия.
3. Иск в суд.

Что нельзя

Селиться без договора. Даже с «нормальным» хозяином. Всегда договор.

Платить наличными без расписки. Каждый платёж — с распиской.

Соглашаться на «неофициально». Меньше защиты, риски для обоих.

Игнорировать опись. Без неё вы уязвимы при выезде.

Не сообщать о поломках. Проблема накапливается, хозяин может обвинить вас.

Практические ситуации

Хозяин повышает аренду посреди срока

Если не предусмотрено договором — незаконно. Продолжайте платить по договору.

Хозяин хочет расторгнуть до срока

Только по основаниям в договоре (обычно — нарушения нанимателя).

Ваши действия: требуйте оснований, при отсутствии — можете не съезжать, обращаться в суд.

Хозяин продал квартиру, новый владелец «требует съехать»

По ТК РБ — договор аренды переходит к новому владельцу. Он не может расторгнуть без ваших нарушений.

Хозяин не возвращает депозит

Действия: письменное требование → досудебная претензия → иск в суд. Госпошлины по потребительским делам минимальные.

Короткий вывод

При аренде квартиры оформляйте 3 документа: договор аренды, опись имущества, расписка о депозите. Опись — с фото, депозитная расписка — с точными условиями возврата. При въезде — проверьте счётчики, технику, сфотографируйте. При выезде — уборка, совместный осмотр с хозяином, акт приёма-передачи, возврат депозита. Все споры решайте письменно, при необходимости — суд без госпошлины.