Сдаёте квартиру — как оформить и не попасть на штраф

Решили сдавать квартиру, чтобы получать пассивный доход. Первый вопрос — «как оформить, чтобы налоговая не пришла». Ответ: за один визит в исполком и пять минут в приложении банка. Пошаговая инструкция для тех, кто хочет делать всё правильно с первого раза.

Общий принцип

По белорусскому законодательству, любая сдача жилья физлицом должна быть:

1. Зарегистрирована в исполкоме (в течение 30 дней с даты заключения договора).
2. Обложена налогом (единый налог с найма или подоходный 13%).

Ответственность за незаконную сдачу:

• Штраф до 30 БВ (около 1260 руб в 2026 году).
• За повторное нарушение — до 50 БВ.
• Доначисление налога за весь период сдачи + пеня.
• В отдельных случаях — уголовная ответственность.

Шаг 1. Составить договор

Форма — свободная, но есть общие требования:

Обязательные разделы:

• ФИО и паспортные данные обеих сторон.
• Адрес и характеристики квартиры (площадь, комнатность, этаж).
• Срок найма.
• Размер арендной платы.
• Порядок оплаты (наличными, на карту, через ЕРИП).
• Что оплачивает наймодатель, что — наниматель.
• Права и обязанности сторон.
• Порядок расторжения.
• Опись имущества (в приложении).
• Депозит и условия его возврата.

Количество экземпляров: 3 (наймодателю, нанимателю, в исполком).

Заверение: не требуется. Достаточно подписей обеих сторон.

Образец договора: есть в исполкоме или в интернете (нужный образец — «Договор найма жилого помещения»).

Шаг 2. Регистрация в исполкоме

Куда обращаться:

• В расчётно-справочный центр (РСЦ) по месту нахождения квартиры.
• Или в местную администрацию.

Что взять с собой:

• Паспорта наймодателя и нанимателя.
• Свидетельство о собственности на квартиру (или другой правоустанавливающий документ).
• Договор найма в 3 экземплярах.
• Заявление на регистрацию (заполняется на месте или заранее).

Процедура:

1. Приходите вдвоём (наймодатель + наниматель).
2. Заполняете заявление.
3. Отдаёте документы.
4. Регистрация — в течение 3–5 рабочих дней.
5. Забираете два экземпляра договора с отметками.

Стоимость: бесплатно.

Шаг 3. Выбор системы налогообложения

Вариант 1. Единый налог с найма.

Фиксированная сумма в базовых величинах в месяц. Зависит от:

• Города.
• Категории жилья (квартира или комната).

Ориентировочные ставки на 2026 год:

• Минск:

  • Однокомнатная: ~65 руб/мес.
  • Двухкомнатная: ~90 руб/мес.
  • Трёхкомнатная: ~130 руб/мес.

• Областные центры:

  • Однокомнатная: ~40 руб/мес.
  • Двухкомнатная: ~55 руб/мес.
  • Трёхкомнатная: ~85 руб/мес.

• Райцентры:

  • Однокомнатная: ~25 руб/мес.
  • Двухкомнатная: ~35 руб/мес.
  • Трёхкомнатная: ~55 руб/мес.

Плюсы: просто, не нужно вести учёт.

Минусы: платится независимо от того, реально ли сдаёте (пока договор действует).

Вариант 2. Подоходный налог 13%.

От фактической арендной платы.

Пример: сдаёте однушку в Минске за 1200 руб/мес. Подоходный = 156 руб/мес.

Плюсы: платите только с реального дохода.

Минусы: нужно вести учёт, декларация раз в год.

Что выгоднее:

• При аренде 1200 руб/мес в Минске (однушка):

  • Единый: 65 руб/мес.
  • Подоходный 13%: 156 руб/мес.
  • Единый выгоднее.

• При аренде 400 руб/мес (комната в райцентре):

  • Единый: 25 руб/мес.
  • Подоходный 13%: 52 руб/мес.
  • Единый выгоднее.

• При аренде 500 руб/мес в Минске:

  • Единый: 65 руб/мес.
  • Подоходный 13%: 65 руб/мес.
  • Равноценно.

В большинстве случаев единый налог выгоднее — особенно при высокой арендной плате.

Шаг 4. Оплата налога

Единый налог:

• Уплачивается ежемесячно.
• До 22 числа месяца, следующего за расчётным.
• Через ЕРИП по коду, полученному в РСЦ.

Подоходный:

• Декларация до 31 марта следующего года.
• Оплата до 15 мая.
• Через ЕРИП или в отделении банка.

Способ оплаты:

• Приложение банка через ЕРИП.
• В отделении банка.
• Через инфокиоски банков.

Шаг 5. Ведение учёта

Для единого налога:

• Записывайте даты и суммы оплаты налога.
• Храните квитанции об оплате (минимум 3 года).

Для подоходного:

• Ведите журнал доходов (в свободной форме).
• Записывайте каждую полученную арендную плату.
• Сохраняйте документы (расписки, договоры).

Что бывает без регистрации

Штрафы:

• Первое нарушение — до 30 БВ (1260 руб в 2026 году).
• Повторное — до 50 БВ (2100 руб).

Доначисление налога: за весь период сдачи + пеня 0,1% в день от суммы.

Пример: сдавали квартиру 2 года без регистрации, потом налоговая обнаружила.

Единый налог за 24 мес: 65 × 24 = 1560 руб. Пеня: примерно 200 руб (за средний срок просрочки). Штраф: 1260 руб.

Итого: 3020 руб к уплате. Плюс регистрация «задним числом».

Экономия «на налоге» за 2 года = 1560 руб. Убыток от штрафа = 3020 руб. Разница = 1460 руб в минус.

Как налоговая узнаёт

Соседи. Классический источник — жалобы в исполком или налоговую.

Сам наниматель. При конфликте с наймодателем — жалуется как способ давления.

Проверки. Периодические рейды по многоэтажкам.

Обмен данными. Резкий рост потребления воды/электричества в «пустой» квартире вызывает подозрения.

Регистрация нанимателя. Если наниматель зарегистрировался по месту пребывания в вашей квартире — данные автоматически передаются в налоговую.

Реклама на Куфаре, Реалт.бай. Периодически проверяется налоговой.

Что делать, если налоговая уже пришла

Не паникуйте. Ситуация решаема.

Шаг 1. Признайте факт сдачи (если он есть). Ложь обычно выявляется быстро.

Шаг 2. Оформите договор и подайте в исполком.

Шаг 3. Оплатите доначисленный налог и штраф.

Шаг 4. Продолжайте сдавать легально.

Как смягчить наказание:

• Первое нарушение — штраф часто меньше максимального.
• Добровольное признание и содействие — смягчающие обстоятельства.
• Отсутствие умысла (например, впервые сдали, не знали правил) — тоже.

Отдельные ситуации

Сдача комнаты в квартире, где живёте сами.

• Тоже нужно оформлять.
• Ставки единого налога — ниже (около 30–50% от полной).

Сдача родственникам.

• Формально — нужно оформлять договор.
• Если бесплатно — можно оформить право проживания без арендных отношений.
• Если платите за коммуналку — это не считается «арендой».

Кратковременная аренда (Airbnb, посуточно).

• Отдельные правила.
• Обычно требует статуса ИП с патентом.

Сдача студенту с регистрацией.

• Оформляете регистрацию нанимателя по месту пребывания.
• В некоторых регионах — обязательная процедура.

Сдача коммерческого помещения (нежилого).

• Другие ставки.
• Обязательный статус ИП или ООО.

Практические советы

Оформляйте сразу. Пока сдаёте «нелегально» — постоянный стресс от возможной проверки.

Заложите налог в цену. При аренде 1000 руб/мес налог 65 руб — это 6,5% от суммы. Заложите + 5–10% в стоимость аренды.

Проверьте нанимателей. Прежде чем регистрировать — оцените, порядочные ли люди. С неблагонадёжными потом не выпишетесь.

Договор — ваша защита. Спор с нанимателем без договора — вы в невыгодной позиции.

Опись имущества обязательна. Если что-то украдут или сломают — сможете взыскать.

Что нельзя

Оформлять «на бесплатное пользование». Формально возможно, но налоговая доказывает наличие платежей легко.

Разбивать одну аренду на «части». Например, «сдаю только комнату» при фактической сдаче всей квартиры — обман.

Занижать сумму в договоре. «Официально 300, по факту 900» — риск обнаружения (жалобы, свидетели, платежи).

Не платить единый налог «пока квартира пустая». Пока договор действует — платите. Если нет нанимателя — нужно снять с регистрации.

Короткий вывод

Сдавать квартиру в РБ легально — простой процесс: договор + регистрация в исполкоме + ежемесячная оплата единого налога (25–130 руб в зависимости от города и метража). Всё оформляется за 1 день, стоит 500–1500 руб в год налога. Незарегистрированная аренда — риск штрафа 1260 руб + доначисление за весь период + пеня. Экономия «на налоге» почти всегда меньше потерь от штрафа. Легально спокойнее и в долгосрочном плане выгоднее.