Один из самых живучих мифов о подоходном налоге — что купить квартиру уже достаточно, чтобы вернуть часть уплаченных государству денег. Это не так. Имущественный налоговый вычет, о котором говорит статья 211 Налогового кодекса, устроен куда более узко: он положен не любому покупателю жилья, а только тем, кто официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Разбираемся, что это значит на практике, какие расходы реально засчитываются и куда с этим идти.

Кому вообще положен этот вычет

Ключевое условие — учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это статус, который присваивают местные исполкомы или наниматель (если состоите на учёте по месту работы), и получить его можно задолго до конкретной покупки — например, если семья живёт в квартире, где на человека приходится меньше установленной нормы площади, или снимает жильё и не имеет своего. Право на вычет распространяется на самого плательщика и членов его семьи — супруга или супругу, детей, а в отдельных случаях и других лиц, признанных членами семьи в судебном порядке.

Если на момент сделки — покупки, строительства или подписания договора о выкупе по лизингу — человек не состоял и никогда прежде не состоял в такой очереди, права на вычет у него нет, сколько бы он ни заплатил за квартиру и сколько бы налогов ни удержали с его зарплаты за последние годы. Это самая частая причина отказов: люди приходят с квитанциями об оплате жилья, но без подтверждения статуса нуждающегося — и вычет им не положен просто по формальному основанию.

Какие сделки попадают под вычет

Вычет применяется к нескольким видам операций с жильём:

  • строительство одноквартирного жилого дома или квартиры, в том числе долевое строительство;
  • покупка готового одноквартирного дома или квартиры на территории Беларуси;
  • приобретение жилья по договору лизинга с последующим выкупом;
  • погашение кредитов и займов, полученных на перечисленные цели, включая проценты по ним;
  • приобретение жилищных облигаций, если их цель — финансирование строительства конкретного жилья.

Обратите внимание: покупка второй квартиры «про запас» или инвестиционного жилья под вычет не подпадает, даже если формально человек ранее стоял в очереди, — вычет применяется только к тому объекту, ради которого этот статус подтверждён.

Что входит в расходы, а что — нет

К вычету принимаются фактически понесённые и документально подтверждённые расходы: сама стоимость строительства или покупки, проценты по кредитам и займам на эти цели (кроме штрафных процентов за просрочку), государственная пошлина за регистрацию сделки, нотариальные услуги, оплата риэлтерских услуг, если сделка проходила через агентство недвижимости. При строительстве дома дополнительно учитываются расходы на подключение к сетям и на отделочные работы, если они выполнены до ввода объекта в эксплуатацию.

С 1 января 2024 года из состава расходов исключили покупку оборудования, инструментов, машин и механизмов, которые используются при самостоятельном строительстве без привлечения застройщика или подрядчика, — раньше их можно было включить в вычет, теперь нет. Это правило распространяется на расходы, понесённые начиная с 2024 года, поэтому если стройматериалы или инструменты были куплены раньше, старые чеки ещё могут учитываться по прежним правилам. Также не подлежат вычету любые расходы, понесённые уже после подписания акта приёмки дома или квартиры в эксплуатацию, — формально с этого момента строительство считается завершённым, и дальнейшие траты, даже связанные с этим же объектом, вычету не подлежат.

Как это выглядит в цифрах: представим человека с годовым доходом 24 000 BYN, который в течение года направил на погашение процентов по жилищному кредиту 3 200 BYN и имеет право на имущественный вычет. Без вычета подоходный налог по ставке 13% составил бы 3 120 BYN. С учётом вычета налоговая база уменьшается на сумму уплаченных процентов, и налог считается уже с 20 800 BYN — экономия за год составит 416 BYN, то есть 13% от суммы процентов, включённых в вычет. Чем больше подтверждённых расходов в конкретном году, тем больше сумма, на которую уменьшается облагаемый доход, — но не больше самого дохода за период. Если расходы за год превышают доход, с которого можно вычесть эту сумму, остаток не пропадает — он переносится на следующие периоды и учитывается там же, пока вся сумма, зафиксированная в договоре купли-продажи или строительства, не будет использована полностью.

Вычет — это разовая история

Использовать имущественный вычет можно только один раз в жизни в отношении одного объекта недвижимости. Если человек уже воспользовался вычетом при покупке первой квартиры — например, десять лет назад, — при покупке следующего жилья права на новый вычет у него, как правило, уже нет, даже если новая покупка формально совершена в статусе нуждающегося в улучшении жилищных условий. Исключения предусмотрены для отдельных категорий — в частности, для многодетных семей и в рамках отдельных государственных программ поддержки строительства жилья, но это узкие случаи, которые стоит уточнять отдельно, а не рассчитывать на них по умолчанию.

Куда обращаться и какие документы готовить

Если доход получен по основному месту работы, вычет предоставляет наниматель — бухгалтерия выступает налоговым агентом и применяет вычет к зарплате, начиная с месяца подачи заявления. Понадобятся: заявление, документы, подтверждающие статус нуждающегося в улучшении жилищных условий, договор купли-продажи или строительного подряда, документы об оплате — платёжные поручения, квитанции, кассовые чеки, кредитный договор и справка банка о процентах, если вычет заявляется в том числе на них.

Если доход получен не по основному месту работы — например, по гражданско-правовому договору или от подработки по совместительству, — вычет за такой год можно получить только по итогам года, подав налоговую декларацию в инспекцию МНС по месту жительства вместе с тем же пакетом документов. То же самое касается ситуаций, когда вычет за прошлый год не был применён вовремя: остаток можно пересчитать и вернуть через декларацию, поданную позже.

Частые ошибки, из-за которых теряют вычет

На практике вычет чаще всего теряют не из-за отсутствия права на него, а из-за формальностей. Самые частые причины отказа или задержки:

  • справка о статусе нуждающегося в улучшении жилищных условий устарела или не запрошена заранее — исполком выдаёт её не за один день;
  • платёжные документы оформлены не на того члена семьи, который претендует на вычет, а Налоговый кодекс требует, чтобы вычет получал именно фактический плательщик;
  • расходы на инструменты и оборудование при самостоятельном строительстве после 2024 года по-прежнему пытаются включить в вычет по старой памяти — теперь это не работает;
  • документы приносят с опозданием, из-за чего вычет за уже прошедшие месяцы года формально «сгорает» на этом месте работы, хотя переносится через декларацию в следующем году.

Хранить весь пакет документов стоит минимум три года после того, как вычет использован полностью, — именно на этот срок распространяется право налоговых органов проверить правильность расчётов задним числом.

Как получить статус нуждающегося и не потерять его до сделки

Если статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий у вас пока нет, а планы на покупку жилья уже появились, имеет смысл заняться этим заранее, а не после сделки — задним числом статус на уже совершённую покупку не распространяется. Обращаться нужно либо в местный исполком по месту жительства, либо к нанимателю, если на предприятии ведётся собственная очередь нуждающихся. Основания для постановки на учёт перечислены в жилищном законодательстве и включают, среди прочего, недостаточную обеспеченность жилой площадью на человека по установленным нормативам, проживание в жилье, не отвечающем санитарно-техническим требованиям, и ряд других социальных оснований. Процедура рассмотрения заявления занимает время, поэтому если покупка или строительство уже запланированы на ближайшие месяцы, разумно подать документы на постановку в очередь как можно раньше — иначе есть риск, что сделка пройдёт раньше, чем будет подтверждён статус, а без него вычет не заработает.

Есть и обратная ситуация, о которой часто не задумываются: важно, что человек состоял на учёте нуждающихся на момент сделки или ранее. Если статус был снят до совершения сделки — например, из-за улучшения жилищных условий по другой причине или формального нарушения условий нахождения в очереди, — право на вычет по этой конкретной покупке может быть поставлено под сомнение. Поэтому если у вас уже есть статус нуждающегося и вы планируете покупку жилья, до завершения сделки стоит убедиться, что этот статус ещё действует и не был пересмотрен исполкомом или нанимателем по формальным основаниям.

Если жильё покупала вся семья

Когда квартиру или дом покупают супруги совместно или в долевую собственность с детьми, вычет можно распределить между членами семьи, каждый из которых состоял на учёте нуждающихся, — но общая сумма вычета всё равно ограничена фактической стоимостью жилья по договору, а не удваивается автоматически на каждого собственника. Порядок распределения стоит зафиксировать заранее при подаче документов, потому что после того, как вычет применён одному члену семьи в определённой пропорции, изменить эту пропорцию задним числом обычно уже нельзя.

Главное, что стоит запомнить: имущественный вычет — не бонус за факт покупки жилья, а компенсация для тех, кто официально нуждался в улучшении жилищных условий и потратил на это деньги. Прежде чем считать будущую экономию, стоит для начала проверить, оформлен ли у вас этот статус, — без него все остальные расчёты не имеют смысла.