Сдать квартиру знакомым «неофициально», без всяких налогов, — идея, которая живёт десятилетиями и почти всегда основана на том, что человек путает сдачу жилья с обычным подоходным налогом. На самом деле для аренды жилья в Беларуси действует отдельный режим — и он не привязан к тому, сколько реально платит жилец.

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру знакомым за небольшие деньги?

Да, и сумма арендной платы здесь не играет роли. Для сдачи жилых помещений физическим лицам в Беларуси действует не обычный подоходный налог с процента от заработанного, а фиксированный налог — заранее установленная сумма за месяц, которая платится независимо от того, сколько реально получает арендодатель. Даже если квартира сдаётся близкому знакомому за символическую плату или вообще безвозмездно, но по договору найма, обязанность заплатить налог с самого факта передачи жилья во владение не исчезает — правило рассчитано именно на факт сдачи, а не на выгоду от неё.

Логика здесь такая же, как с транспортным налогом или налогом на землю: государство не пытается высчитать, сколько именно вы заработали на конкретной сделке, а устанавливает фиксированный платёж за сам факт использования жилья не для собственного проживания. Это удобно арендодателю ровно в одном смысле — не нужно хранить расписки и доказывать сумму реального дохода, а неудобно в другом: заплатить придётся даже за тот месяц, когда жилец задержал оплату или квартира сдавалась ниже рынка ради хорошего жильца.

Какой налог платить — фиксированный или обычные 13%?

Для долгосрочной сдачи жилых комнат, садовых домиков, дач, гаражей и парковочных мест физическим лицам применяется именно фиксированный налог, а не декларирование дохода по ставке 13%. Это специально упрощённый режим: не нужно вести учёт фактических поступлений и считать налоговую базу — достаточно платить установленную месячную сумму.

Обычный подоходный налог по ставке 13% с подачей годовой декларации применяется в других ситуациях — например, когда доход не подпадает под условия фиксированного налога. Разница принципиальная: фиксированный налог платится «за факт сдачи», а не «с суммы дохода».

Сколько составляет фиксированный налог и от чего зависит сумма?

Ставки устанавливаются приложением к Налоговому кодексу и различаются в зависимости от города и типа помещения. На период с февраля по декабрь 2026 года месячные ставки фиксированного налога за жилую комнату составляют: в Минске — 53 рубля, в областных центрах — 49 рублей, в остальных городах — 33 рубля. Для гаражей ставки ниже: 22, 19 и 13 рублей соответственно по тем же трём группам городов, для парковочных мест — 17, 14 и 9 рублей.

Важно: ставка платится за каждую сдаваемую комнату отдельно, а не за квартиру целиком, — если сдаются две комнаты в разных договорах, налог считается за каждую. Первый платёж вносится не позднее следующего рабочего дня после того, как жилец фактически получил жильё во владение, все последующие — ежемесячно, не позднее 1-го числа.

На практике это означает, что при более высокой реальной арендной плате фиксированный налог выгоднее для арендодателя, чем гипотетические 13% с полной суммы дохода: скажем, если бы комната в Минске сдавалась условно за 500 рублей в месяц, обычный подоходный налог по ставке 13% с этой суммы составил бы 65 рублей — больше, чем зафиксированные 53 рубля. При этом декларировать реальную сумму дохода и хранить платёжные документы для налоговой не требуется вовсе — именно поэтому законодатель и выбрал для этой категории отдельный упрощённый режим, который снимает лишнюю бюрократию и с арендодателя, и с самой налоговой.

Что изменилось с 2026 года?

С 1 января 2026 года из упрощённого «покомнатного» режима исключена сдача «прочих» помещений — то есть тех, что не подпадают под перечень «жилая комната, садовый домик, дача, гараж, парковочное место». Сдача таких объектов теперь требует либо регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, либо перехода в режим для деятельности физлиц, которая не требует регистрации ИП, но облагается по другим правилам. Если вы сдавали, например, часть нежилого помещения или объект, который формально не входит в закрытый перечень, — с 2026 года стоит уточнить в налоговой, под какой режим теперь подпадает именно ваш случай, потому что старые правила для таких объектов больше не действуют автоматически.

А если сдаю квартиру посуточно?

Посуточная сдача — краткосрочное предоставление жилья для проживания, туристам или командированным — регулируется не тем же покомнатным фиксированным налогом, что долгосрочная аренда, а отдельным режимом: единым налогом для деятельности физических лиц без регистрации ИП. Ставки здесь заметно шире по диапазону — на 2026 год они установлены в пределах примерно от 45 до 1755 рублей в месяц в зависимости от вида деятельности и населённого пункта, и относятся к целой группе видов деятельности, а не только к сдаче жилья. Перед тем как сдавать квартиру посуточно, стоит подать письменное заявление в налоговый орган — заранее, с указанием вида деятельности, периода и места, а не постфактум. Путать эти два режима — долгосрочную сдачу и посуточную — не стоит: платить по «покомнатной» ставке, продолжая при этом фактически сдавать жильё туристам на несколько дней, значит платить не по той статье, что формально требуется в вашей ситуации.

Что если жильё снимает не человек, а организация?

Официальные разъяснения о фиксированном налоге описывают именно сдачу жилья физическим лицам физическими лицами — то есть ситуацию «человек сдаёт человеку». Если нанимателем выступает организация, а не другое физлицо — например, компания снимает квартиру для командированного сотрудника, — упрощённый покомнатный режим не рассчитан на такую ситуацию, и доход от такой аренды облагается в общем порядке, по стандартным правилам подоходного налога, с подачей декларации по итогам года не позднее 31 марта.

Общий принцип белорусского налогового законодательства в том, что организация, выплачивающая доход физлицу, по многим видам выплат сама выступает налоговым агентом — то есть удерживает и перечисляет налог, а не оставляет это на усмотрение получателя денег, как это происходит с зарплатой. Применимо ли это в конкретной ситуации именно к арендным платежам, зависит от условий договора и статуса самой организации, поэтому в таком случае разумнее уточнить точный порядок расчёта заранее — либо у бухгалтерии компании-арендатора, либо в своей налоговой инспекции, — а не выяснять это постфактум, когда год уже закончился и подошёл срок подачи декларации.

А если оформить договор «по-простому», без регистрации в исполкоме?

Не поможет. Правила прямо предусматривают, что перед началом сдачи жилья договор найма должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в местном исполнительном органе, а фиксированный налог уплачен заранее. При этом отдельно оговорено: несоблюдение установленной формы договора или отсутствие регистрации не освобождает от обязанности платить налог — то есть формальное отсутствие бумаг не создаёт лазейку, а только добавляет риск, что нарушение обнаружат и придётся разбираться уже не только с налогом, но и со штрафом за его неуплату.

Что будет, если сдавать «в чёрную» и вообще не декларировать?

Формально такая сдача остаётся налогооблагаемой операцией вне зависимости от того, узнала об этом налоговая или нет, — обязанность возникает с момента фактической сдачи жилья, а не с момента, когда налоговая её обнаружила. На практике недекларируемую аренду чаще всего вскрывают по косвенным признакам: регулярные переводы на карту с одинаковой суммой и периодичностью, жалобы соседей, сведения от участкового, регистрация временного пребывания жильца по месту жительства. Раз обязанность платить не исчезает от отсутствия договора, разумнее оформить всё по правилам сразу — тем более что фиксированная ставка за одну комнату в большинстве городов Беларуси ощутимо ниже, чем потенциальный штраф за уклонение и доначисленный налог задним числом.

Есть и практическая сторона легального оформления, о которой часто забывают: зарегистрированный договор найма защищает не только государство, но и самого арендодателя. Если жилец испортил имущество, съехал без предупреждения или отказывается платить, зафиксированный в исполкоме письменный договор — это единственное, на что можно опереться в споре. Устная договорённость «на доверии» не даёт такой защиты ни одной из сторон, а в случае конфликта превращается в ситуацию, где доказать вообще что-либо крайне сложно.