В разговоре это всегда «сдать квартиру в аренду» и «снять квартиру в аренду». В законе — иначе. Когда одно физическое лицо передаёт квартиру для проживания другому физическому лицу, это наём жилого помещения, и регулирует его не глава Гражданского кодекса об аренде, а глава 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Аренда как отдельная конструкция появляется, только если нанимателем выступает организация — например, компания снимает квартиру для сотрудника. Разница не терминологическая: от неё зависит, какие статьи применять при споре и куда нести договор для регистрации.

Почему устная договорённость — это риск для обеих сторон

Часто квартиру сдают «по знакомству»: полгода, соседке дочери, без бумаг. Пока всё идёт гладко, разницы не видно. Она проявляется в трёх ситуациях. Первая — наниматель перестал платить, а доказать размер и сроки оплаты нечем, потому что переводы шли на карту без назначения платежа или деньги передавались наличными без расписки. Вторая — при выезде возник спор о состоянии квартиры: наймодатель говорит, что сломан кран и продавлен диван, наниматель — что так и было изначально. Без акта приёма-передачи это слово против слова. Третья — вопрос с налоговой: без договора невозможно официально подтвердить дату начала найма, а значит, и правильно рассчитать фиксированный налог, который наймодатель обязан платить независимо от того, оформлена бумага или нет.

Отдельная проблема устной аренды — прописка и учёт проживающих. Наниматель без договора не может официально зарегистрироваться по месту пребывания, а наймодателю сложнее доказать, кто фактически живёт в его квартире, если возникнут вопросы у соседей, участкового или той же налоговой.

Что обязательно прописать в договоре

Жилищный кодекс называет условия, без которых договор найма не считается заключённым:

  • точное описание предмета договора — адрес, площадь, количество комнат, при необходимости состояние передаваемого имущества;
  • размер платы за пользование жилым помещением и порядок, сроки её внесения;
  • сроки оплаты жилищно-коммунальных услуг и электроэнергии — кто и когда переводит деньги за ЖКУ;
  • состав членов семьи нанимателя, которые будут проживать вместе с ним;
  • срок действия договора — если его не указать, договор считается заключённым без указания срока, и это создаёт свои сложности с досрочным прекращением.

Отдельно стоит прописать валюту расчётов. Договор можно составить с оплатой в белорусских рублях с привязкой к курсу иностранной валюты на день платежа — так делает большинство наймодателей, чтобы не терять на курсовой разнице за долгий срок найма. А прямая оплата в иностранной валюте между гражданами Беларуси законодательством не допускается.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Формально закон допускает передачу квартиры как с актом, так и без него. На практике акт — единственный документ, который защищает обе стороны при выезде. В акте фиксируют техническое состояние квартиры на момент заселения: работают ли краны и розетки, есть ли трещины, сколы, пятна на обоях. Отдельным приложением стоит сделать опись имущества — перечень мебели и техники с указанием видимых дефектов. Если есть возможность, к описи прикладывают фотографии или короткое видео при осмотре — это самый весомый аргумент, если через год возникнет спор о том, кто продавил диван.

При выезде нанимателя составляют повторный акт — уже о возврате квартиры — и сверяют его с первоначальным. Разница между ними и есть предмет возможной претензии: либо к нанимателю за порчу имущества, либо к наймодателю, который пытается списать на нанимателя естественный износ мебели за год жизни.

Устная договорённость держится на доверии. Письменный договор держится на документе — и работает, даже когда доверие заканчивается.

Регистрация договора: зачем и куда идти

По Жилищному кодексу договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Обе стороны — с паспортами и подготовленными экземплярами договора — обращаются в организацию, которая ведёт учёт жилищного фонда по месту нахождения квартиры: как правило, это ЖЭС или расчётно-справочный центр (РСЦ) района, где находится жильё. Там договор регистрируют, и именно с даты регистрации он считается заключённым, а не с даты подписания.

Смысл этого шага не бюрократический. Регистрация — это то, что превращает частную бумагу между двумя людьми в документ, который признают налоговая, суд и паспортный стол. После регистрации сведения о найме передаются в налоговый орган, и с этого момента у наймодателя официально возникает обязанность платить фиксированный подоходный налог. Игнорировать этот шаг невыгодно именно наймодателю: без регистрации он не может доказать, что сдаёт одну квартиру, а не две-три, если возникнут вопросы к источникам дохода.

Как правильно закрыть вопрос с налогом

Наём жилья физлицом другому физлицу облагается фиксированным подоходным налогом — конкретная сумма зависит от города и устанавливается ежегодно по приложению к Налоговому кодексу. Налог платят помесячно через ЕРИП, и первый платёж — не позднее рабочего дня, следующего за днём, когда квартиру фактически передали нанимателю. Это тот случай, когда договор с чёткой датой заселения экономит наймодателю нервы: без документа сложно доказать, с какого числа считать первый месяц.

Если тянуть с постановкой на учёт или вовсе не показывать сдачу жилья, наймодателю грозит административная ответственность — не только доначисление налога, но и штраф. Отдельно стоит помнить: если квартиру снимает не физлицо, а организация или индивидуальный предприниматель, налог удерживает и перечисляет уже она сама как налоговый агент — наймодателю в этом случае платить фиксированную сумму самостоятельно не нужно.

Что делать, если наниматель или наймодатель нарушают условия

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон в любой момент — для этого достаточно письменно оформить факт расторжения и, желательно, финальный акт о состоянии квартиры. Наниматель вправе отказаться от договора и съехать, письменно предупредив наймодателя заранее — конкретный срок предупреждения имеет смысл сразу зафиксировать в самом договоре, чтобы не спорить об этом потом.

У наймодателя возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке меньше, и это осознанная логика законодателя: наниматель — более уязвимая сторона, которой негде жить в случае резкого выселения. Основания для расторжения по инициативе наймодателя — систематическая неуплата, нарушение правил пользования жилым помещением, использование квартиры не по назначению или порча имущества. Просто «передумал сдавать» или «нашёл нанимателя, который платит больше» — не основание для того, чтобы выселить человека раньше срока, указанного в договоре.

Сюда же относится ещё один частый источник конфликтов — когда наниматель без согласования пускает пожить друга или пересдаёт комнату третьему лицу. Поднаём жилого помещения возможен только с письменного согласия наймодателя, и это стоит прописать в основном договоре отдельным пунктом: разрешён поднаём или нет, и если да — на каких условиях. Нарушение этого пункта наймодатель вправе расценивать как нарушение условий договора и требовать его расторжения. То же касается временного проживания родственников или знакомых нанимателя, которые официально не указаны в договоре как члены его семьи, — их присутствие в квартире стоит заранее обсудить и зафиксировать, чтобы не возникало споров о том, кто на самом деле там живёт.

Продление договора и повышение платы

Срочный договор найма не продлевается автоматически — по истечении срока его нужно либо перезаключить, либо стороны фактически продолжают жить по старым условиям, и тогда договор превращается в бессрочный. Второй вариант удобнее, пока всё устраивает обе стороны, но неудобен, если наймодатель захочет повысить плату: изменить размер платы можно только по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке, если иное прямо не прописано в самом договоре. Именно поэтому в договор имеет смысл сразу заложить пункт о возможном пересмотре платы — например, раз в год, с уведомлением за месяц. Без такого пункта наймодатель, который просто присылает сообщение «с следующего месяца плата выше», формально нарушает условия сделки, а наниматель вправе платить по прежней цене до тех пор, пока не подписано новое соглашение.

На практике многие семьи в Беларуси предпочитают заключать договор сразу на длительный срок — год и больше, чтобы не проходить регистрацию заново каждые несколько месяцев. Закон этому не препятствует: срок находится полностью в руках сторон.

Что сделать перед подписанием

Три вещи стоят пяти минут времени и экономят месяцы разбирательств. Проверить у наймодателя документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и паспорт — сдавать может только собственник или человек с доверенностью от него. Убедиться, что квартира не в залоге у банка и не имеет других обременений, о которых наниматель узнает только после конфликта. И заранее обсудить, что входит в плату: только наём или ещё и коммунальные платежи, интернет, парковка — устные договорённости про «всё включено» без цифр в договоре обычно оборачиваются спором уже в первый месяц.

Отдельного внимания заслуживает согласие остальных собственников, если квартира находится в общей собственности нескольких человек. Без письменного согласия каждого из них договор найма, заключённый только с одним из владельцев, можно оспорить — и тогда сталкиваются интересы уже не двух, а трёх и более сторон.