Из трёх бумаг, которые обычно называют «обязательными» при съёме квартиры, по закону обязательна только одна — письменный договор найма, зарегистрированный в местном органе. Опись имущества и расписка о залоге закон не требует, но именно они чаще всего решают исход спора, когда наниматель съезжает, а собственник не хочет возвращать деньги. Поэтому разумно оформлять все три, и каждую — по своим правилам.

Договор найма: письменная форма и регистрация

Отношения по сдаче жилья гражданином гражданину регулирует Жилищный кодекс. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается в письменной форме, а зарегистрировать его нужно в расчётно-справочном центре (для государственного фонда — в местном исполкоме) по месту нахождения квартиры. До регистрации сдавать жильё нельзя: именно она делает договор действующим и одновременно ставит наймодателя на налоговый учёт.

Процедура несложная и бесплатная. Договор составляют в трёх экземплярах: по одному нанимателю и наймодателю, третий остаётся в архиве зарегистрировавшего центра. Собственник приносит заявление, свой паспорт и паспорт нанимателя, технический паспорт и документ о праве собственности, при совместной собственности — согласие всех совладельцев. Регистрируют в срок до двух дней со дня подачи заявления. При каждом изменении условий (цена, срок, состав жильцов) оформляется дополнительное соглашение, которое регистрируется так же.

В самом договоре пропишите предмет (точный адрес и характеристики квартиры), срок — он может быть определённым или вовсе не указываться, размер платы и дату её внесения, кто платит за коммунальные услуги. Отдельными пунктами стоит закрепить порядок повышения платы, условия досрочного расторжения и судьбу залога. Чем конкретнее формулировки, тем меньше поводов для спора.

Опись имущества и акт приёма-передачи

Опись — это перечень того, что находится в квартире на момент заселения, с указанием состояния каждой вещи. Холодильник, стиральная машина, мебель, сантехника, состояние стен и пола, число комплектов ключей — всё это фиксируется письменно и подписывается обеими сторонами. Опись обычно оформляют как приложение к договору или как отдельный акт приёма-передачи в день въезда.

Смысл документа простой: он проводит границу между «было сломано до вас» и «сломали вы». Без описи собственник при выезде может предъявить претензию за царапину на столе или за технику, которая не работала изначально, — и доказать обратное будет нечем. Поэтому не ограничивайтесь текстом: в день заселения сделайте фотографии и видео, где видны дата и реальное состояние комнат и техники. Отдельно зафиксируйте показания счётчиков воды, газа и электричества — иначе рискуете оплатить чужое потребление.

Залог: сколько это и как его вернуть

Залог (его также называют страховым депозитом или обеспечительным платежом) закон не обязывает вносить — это рыночная практика и предмет договорённости сторон. Стандартный размер — одна месячная плата, но собственник вправе просить больше или меньше в зависимости от состояния квартиры, наличия дорогой техники, животных или короткого срока аренды.

Ключевое правило: залог должен быть виден на бумаге. Пропишите в договоре его сумму, за что он вносится и при каких условиях возвращается, а сам факт передачи денег подтвердите отдельной распиской. В расписке указывают точную сумму, дату, паспортные данные обеих сторон и назначение платежа — что это именно обеспечительный залог, а не аванс за проживание. Устная договорённость и перевод «на карту без комментария» в случае конфликта почти ничего не доказывают.

Возвращают залог при выезде, если наниматель выполнил обязательства: сдал квартиру в состоянии, зафиксированном описью (с поправкой на естественный износ), не оставил долгов по коммунальным платежам и предупредил о выезде в оговорённый срок. Удержать часть или всю сумму собственник может только за реальный ущерб, задолженность или прямо прописанный в договоре штраф — а не «за беспокойство». Здесь опись и фотографии на въезде и работают: они показывают, что именно изменилось за время проживания.

Налог и почему выгоднее «в белую»

Сдача жилья облагается подоходным налогом в фиксированных суммах. Размер зависит от населённого пункта и устанавливается местными Советами депутатов в пределах, заданных Налоговым кодексом, и пересматривается ежегодно. На 2026 год ставка в Минске составляет порядка 53 рублей в месяц за каждую сдаваемую жилую комнату, в областных центрах и Минском районе — около 49 рублей, в крупных городах вроде Борисова, Орши или Мозыря — примерно 33 рубля, в остальных населённых пунктах — около 20 рублей. Точную сумму по своему адресу уточняйте в налоговой инспекции.

Платит налог собственник — не позднее 1-го числа месяца, за который он вносится, удобнее всего через ЕРИП. Регистрация договора автоматически передаёт сведения в налоговую, отдельную декларацию при уплате фиксированных сумм подавать не нужно. Обязанность платить сохраняется, пока договор действует, даже если наниматель задержал плату, — поэтому важно вовремя оформлять расторжение.

Для нанимателя легальный, зарегистрированный договор — не формальность, а единственное, на что можно опереться в суде: при внезапном выселении, попытке поднять цену задним числом или удержать залог без оснований. Квартира без договора кажется дешевле ровно до первого конфликта, когда доказывать свою правоту оказывается нечем.