Первое, что путает людей, впервые сдающих квартиру в Беларуси: они ищут в законе строчку про 13% с дохода от аренды — и не находят её там, где ожидали. Для физлица, которое сдаёт жильё другому физлицу, действует не общая ставка подоходного налога, а отдельная система — фиксированные суммы в белорусских рублях за каждую сдаваемую комнату в месяц. Обычная ставка НДФЛ вступает в игру только в определённых случаях, о которых дальше.

Как устроен фиксированный налог

Налог считается не с суммы, которую наймодатель получает от нанимателя, а с факта сдачи жилого помещения — за каждую изолированную жилую комнату в месяц берётся фиксированная сумма. Кухня, коридор, санузел, кладовая в расчёт не идут: платят именно за комнаты, которые сдаются для проживания. Если в двухкомнатной квартире сдаются обе комнаты одному нанимателю по одному договору, налог всё равно считают за каждую комнату отдельно, а не за квартиру целиком.

Ставки различаются по географии и пересматриваются ежегодно приложением к Налоговому кодексу. Логика простая: чем крупнее город и выше в нём рыночная цена найма, тем выше фиксированная ставка. В Минске сумма за комнату заметно выше, чем в областных центрах, а в малых городах и сельской местности — минимальна. Точную актуальную сумму для своего города и периода наймодателю стоит смотреть на сайте налоговой службы nalog.gov.by перед первым платежом — цифры каждый год немного меняются, и ориентироваться на прошлогодние ставки рискованно.

Сколько это в рублях: ориентир по городам

Ставки утверждены по зонам, и разброс между ними существенный. Дороже всего сдача комнаты обходится в Минске — там фиксированная сумма заметно выше, чем в остальной стране. В областных центрах и Минском районе ставка ниже минской, но всё равно ощутимо выше, чем в средних городах. В крупных городах вроде Бреста, Барановичей, Пинска или Кобрина — ещё один, более низкий уровень. А в малых городских посёлках и сельской местности фиксированная сумма минимальна — в несколько раз меньше минской. На начало 2026 года разрыв между верхней и нижней ставкой составляет примерно два с половиной раза.

Это разумно проверять каждый раз, когда начинаете сдавать новую квартиру или переходите с одного календарного периода на другой: ставки меняются в начале года, и суммы, актуальные год назад, могут не совпадать с текущими. Актуальный список цифр по зонам публикуется на сайте налоговой службы и обновляется по мере пересмотра приложения к Налоговому кодексу — сверяться стоит именно там, а не по прошлогодним публикациям в интернете.

Почему это не одно и то же, что 13% НДФЛ

Разница принципиальная. Обычный подоходный налог считается от суммы фактического дохода: заработал больше — заплатил больше. Фиксированный налог за сдачу жилья не зависит от того, сдаёте вы комнату за 150 рублей или за 400, — сумма налога одна и та же, пока действует эта система. Для наймодателя это может быть как выгодно, так и невыгодно в зависимости от того, насколько высокую цену он назначил.

Здесь есть нюанс, который часто упускают: фиксированная система рассчитана на аренду между гражданами. Если наниматель — организация или индивидуальный предприниматель, а не физическое лицо, правила меняются. В этом случае обязанность удержать и перечислить налог в бюджет переходит к нанимателю как к налоговому агенту, и он делает это уже по общей ставке подоходного налога — 13% от суммы платежа по договору. Наймодателю в такой ситуации фиксированную сумму самому платить не нужно: за него это делает наниматель.

На практике это значит, что для наймодателя, который сдаёт две комнаты в трёхкомнатной квартире дорогому корпоративному нанимателю, налоговая нагрузка считается совсем иначе, чем для соседа, который сдаёт студию студентам напрямую. Первому не нужно думать про ЕРИП и фиксированные ставки вообще — за него всё сделает бухгалтерия компании-нанимателя. Второй платит сам, и именно ему нужно помнить про сроки и про постановку на учёт.

Когда наступает обязанность платить

Обязанность возникает не с момента подписания договора, а с момента фактической передачи жилья нанимателю — то есть с даты, когда человек реально начал жить в квартире. Первый платёж вносится не позднее рабочего дня, следующего за этой датой. За все последующие месяцы налог платится авансом — не позднее первого рабочего дня очередного месяца, то есть наймодатель платит вперёд, а не по итогам прожитого месяца.

Это делает договор найма с чётко зафиксированной датой заселения не формальностью, а практическим инструментом: без документа сложно доказать, с какого числа отсчитывать первый платёж, и в спорной ситуации налоговая вправе исходить из своей версии событий, а не из слов наймодателя.

Как платить и что будет, если не платить

Платёж проводится через систему ЕРИП: раздел «Налоги», выбор своего района и инспекции МНС, услуга «Подоходный налог (сдача жилья внаём)», далее вводится учётный номер плательщика. Технически это занимает пару минут, если наймодатель уже стоит на налоговом учёте как человек, сдающий жильё.

А вот постановка на учёт — тот шаг, который часто пропускают. Формально обязанность платить налог возникает независимо от того, знает о сдаче квартиры налоговая или нет: закон не связывает обязанность с фактом регистрации, а связывает её с фактом сдачи жилья внаём. Сдача квартиры без уплаты фиксированного подоходного налога — основание для административной ответственности, и штраф в этом случае обычно оказывается больше, чем сумма налога, которую нужно было заплатить изначально. Отдельная головная боль возникает, если налоговая узнаёт о сдаче квартиры не от самого наймодателя, а из третьих источников — например, по жалобе соседей или в рамках проверки: тогда пересчёт может пойти за весь период фактической сдачи, а не только с момента обнаружения.

Фиксированный налог — не про то, сколько реально зарабатывает наймодатель. Он платится за факт сдачи комнаты, а не за размер платы, которую получилось выторговать.

Кто освобождён от налога

Из общего правила есть исключения. Не платят фиксированный налог, если жильё безвозмездно предоставляется близким родственникам — это не наём в смысле дохода. Отдельная льгота касается ситуаций, когда жильё сдаётся определённым категориям нанимателей на условиях, которые государство поддерживает отдельно, — например, молодым специалистам, направленным на работу по распределению, в отдельных случаях, предусмотренных законодательством. Если вы относитесь к пограничной категории и не уверены, распространяется ли на вас льгота, безопаснее уточнить это напрямую в своей инспекции МНС, а не полагаться на общие формулировки из третьих источников — критерии периодически уточняются.

Если сдаёте несколько квартир

Фиксированная система рассчитана на, скажем так, частную сдачу жилья — одну-две квартиры, доставшиеся в наследство или купленные для себя, но временно не нужные. Если человек системно сдаёт несколько объектов недвижимости на регулярной основе, это уже может квалифицироваться как деятельность, требующая регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, с другим налоговым режимом и другой отчётностью. Провести грань между «сдаю доставшуюся от бабушки квартиру» и «веду арендный бизнес» в законе можно по количеству объектов и регулярности операций — конкретную ситуацию стоит обсудить в налоговой инспекции до того, как встанет вопрос о переквалификации задним числом.

Для большинства семей, которые сдают одну-две квартиры, фиксированная система остаётся самым простым вариантом: сумма известна заранее, платёж делается через ЕРИП за пару минут, а декларацию по итогам года подавать не нужно — в отличие от общей системы подоходного налога, где доход декларируется отдельно.

Как договор найма связан с налогом

Формально закон не требует показывать письменный договор налоговой в момент постановки на учёт для уплаты фиксированного налога — обязанность платить возникает уже с факта передачи жилья. Но на практике именно договор, зарегистрированный в ЖЭС или РСЦ по месту нахождения квартиры, становится тем документом, который подтверждает дату начала сдачи, если у налоговой возникнут вопросы задним числом. Без него наймодатель, которого, например, проверяют по жалобе соседей, оказывается в слабой позиции: доказать, что квартиру сдали не полгода назад, а только на прошлой неделе, попросту нечем, кроме собственных слов.

Есть и обратная связь: сама регистрация договора в организации, ведущей учёт жилищного фонда, — один из каналов, по которому сведения о найме доходят до налоговой без дополнительных усилий со стороны наймодателя. Это не повод бояться регистрировать договор, а ровно наоборот — способ снять с себя лишние вопросы, потому что дата и условия сдачи фиксируются официально, а не остаются на словах.