Когда в жировке появляется строка «содержание общего имущества», редко кто задумывается, что именно за ней стоит и почему платить приходится даже тем, кто месяцами не бывает в квартире. А когда труба рвётся в стене или ломается домофон, вопрос встаёт уже практически: кто обязан это чинить — сам собственник или организация, обслуживающая дом. Ответ зависит от одного разграничения, которое закон формулирует довольно точно, хотя на практике его редко объясняют жильцам заранее.

Когда возникает общее имущество и почему регистрировать это не нужно

Совместное домовладение — а вместе с ним и общее имущество — возникает не по заявлению и не по отдельной регистрации, а автоматически, в момент, когда в доме появляется второй собственник помещения. Продали одну квартиру из дома, где раньше был единственный хозяин, — и с этой секунды дом юридически переходит в режим совместного домовладения со всеми обязанностями по содержанию общих частей здания. Ждать какого-то отдельного решения исполкома или подавать документы на этот счёт не требуется: статус возникает в силу самого факта появления нескольких собственников.

Что именно закон считает общим имуществом

Определение закреплено в статье 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более помещений в доме, а также конструкции и оборудование, которые обеспечивают функционирование здания в целом. На практике сюда входят:

  • лестничные клетки, лестницы, коридоры, тамбуры, чердаки и подвалы, технические этажи;
  • крыша и ограждающие несущие конструкции дома — стены, фундамент, перекрытия между этажами;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, — лифты, насосные станции, вводные электрощиты, домофонное оборудование подъезда;
  • земельный участок, на котором расположен дом, включая придомовую территорию в установленных границах;
  • инженерные сети — стояки отопления, водоснабжения, канализации — до определённой границы, за которой начинается уже зона ответственности конкретной квартиры.

Ключевой признак, по которому элемент попадает в этот список, — не то, где физически он расположен, а то, скольким помещениям он служит. Труба, проходящая через несколько этажей и питающая десятки квартир, — общедомовая, даже если пролегает внутри стены конкретной квартиры на конкретном этаже.

Где именно проходит граница внутри квартиры

Это самый практический вопрос, потому что от него зависит, кому в итоге адресован счёт за ремонт. Общий принцип, закреплённый в правилах пользования жилыми помещениями: собственник отвечает за инженерные сети и оборудование после первого отключающего устройства или запорной арматуры внутри своей квартиры, а организация, обслуживающая дом, — за всё, что находится до этой точки, включая сам стояк.

На практике это выглядит так: если прорвало стояк отопления в стене — платит и чинит обслуживающая организация, потому что стояк общий и проходит через весь дом. Если потекла труба уже после вентиля, установленного в конкретной квартире, — эта часть системы находится в зоне ответственности собственника, и ремонт за его счёт. То же правило действует для электропроводки: до этажного распределительного щитка сеть считается общедомовой, после щитка — внутриквартирной.

Труба до вентиля в стене — общедомовая, труба после вентиля внутри квартиры — уже ваша. От этой границы зависит, кто платит за протечку и кто обязан её чинить

Кто физически отвечает за содержание общего имущества

Обеспечивать исправное состояние общего имущества обязана организация, которая обслуживает жилищный фонд, — как правило, ЖЭС или ЖЭУ, а если собственники выбрали другой способ управления домом, эту функцию может выполнять товарищество собственников или нанятая им управляющая компания. Именно эта организация обязана организовывать плановые осмотры, устранять аварии на общедомовых сетях, обеспечивать работу лифтов и содержать в порядке лестничные клетки и подвалы.

Это не значит, что собственник может полностью устраниться от общих вопросов. Если конструкция или система вышла из строя не сама по себе, а из-за действий конкретного жильца — например, кто-то самовольно врезался в общий стояк или демонтировал часть несущей конструкции при ремонте, — ответственность и расходы на восстановление ложатся на виновного, а не на обслуживающую организацию за общий счёт всех собственников дома.

Кто и как платит за содержание общего имущества

Расходы на содержание общего имущества несут все собственники дома пропорционально их доле — как правило, эта доля рассчитывается исходя из площади принадлежащего собственнику помещения относительно суммарной площади всех помещений в доме. Платить обязаны все, включая тех, кто:

  • не пользуется квартирой постоянно и приезжает раз в несколько месяцев;
  • сдаёт квартиру в аренду — обязанность по оплате содержания общего имущества остаётся на собственнике, а не автоматически переходит к арендатору;
  • не согласен с конкретным решением общего собрания о ремонте — до тех пор, пока решение принято правомочным большинством, платить обязаны все собственники независимо от личного голоса.

Освобождение от этой обязанности законом не предусмотрено именно на основании того, что человек редко бывает в квартире или не пользуется, скажем, лифтом, потому что живёт на первом этаже, — общее имущество финансируется коллективно именно потому, что выделить персональную выгоду от каждого его элемента для каждого конкретного собственника невозможно.

Чем общее имущество дома отличается от имущества товарищества собственников

Отдельная путаница возникает там, где в доме создано товарищество собственников. У самого товарищества как юридического лица может быть собственное имущество — офисная техника, инвентарь для обслуживания территории, средства на расчётном счёте, — и это имущество юридически принадлежит организации, а не является частью общего имущества совместного домовладения. Разница принципиальная: при ликвидации товарищества или смене способа управления домом общее имущество дома — крыша, лестницы, инженерные сети — никуда не девается и остаётся в долевой собственности жильцов, а вот имущество, приобретённое самим товариществом как юрлицом, распределяется или ликвидируется по правилам, которые применяются к имуществу организаций, а не жилых домов.

Можно ли единолично занять часть общего имущества

Частый бытовой конфликт — когда один из собственников использует часть общего имущества так, будто она принадлежит лично ему: ставит шкаф или велосипед на лестничной клетке, отгораживает часть чердака или подвала под личный склад, занимает часть придомовой территории под парковку только для своей машины. Формально это нарушение: общее имущество принадлежит всем собственникам дома пропорционально их долям, и распорядиться его частью в пользу одного жильца можно только по решению общего собрания, а не в одностороннем порядке.

Это не значит, что использовать общие помещения для нужд конкретного жильца вообще нельзя — например, собрание вполне может закрепить часть чердака под кладовые с отдельной оплатой для тех, кто ими пользуется, или выделить конкретные парковочные места по очереди или на платной основе. Разница в том, что такое решение принимается коллективно и оформляется протоколом, а не явочным порядком, когда сосед просто ставит замок на дверь чердака и объявляет его своим.

Реконструкция и переустройство общего имущества

Работы, которые меняют состав или назначение общего имущества, — например, остекление балконов по единому проекту, установка шлагбаума на придомовой территории, перепланировка входной группы подъезда — также требуют решения общего собрания, а не согласия отдельного инициативного жильца или даже председателя товарищества единолично. Председатель и правление действуют в рамках уже принятых собранием решений и утверждённой сметы, а не принимают самостоятельно решения, которые меняют общее имущество дома или создают дополнительные расходы для всех собственников.

Что делать, если непонятно, чья зона ответственности

На практике границу иногда сложно определить на глаз — особенно с электропроводкой или скрытой разводкой труб внутри стен, сделанной ещё при строительстве дома. В спорных случаях правильный порядок такой:

  • обратиться с заявлением в организацию, обслуживающую дом, чтобы она направила специалиста для осмотра и составления акта — это первый и обязательный шаг перед любым ремонтом за чей-либо счёт;
  • если акт относит поломку к общедомовым сетям, а обслуживающая организация отказывается устранять её за свой счёт, — направить письменную претензию с ссылкой на акт осмотра;
  • если спор не удаётся решить на уровне обслуживающей организации, следующий шаг — обращение в местный исполком, курирующий работу жилищного фонда, а при отсутствии реакции — в суд.

Что важно запомнить

  • общее имущество дома возникает автоматически с появлением второго собственника и не требует отдельной регистрации;
  • к нему относится всё, что обслуживает два и более помещения: крыша, лестницы, подвалы, инженерные сети до отключающего устройства в квартире, придомовая территория;
  • внутри квартиры за сети после запорной арматуры или этажного щитка отвечает собственник, до этой точки — обслуживающая дом организация;
  • платить за содержание общего имущества обязаны все собственники пропорционально доле, независимо от того, живут они в квартире или сдают её;
  • имущество товарищества собственников как юридического лица — это не то же самое, что общее имущество дома, и подчиняется другим правилам.