Крыша течёт не первый месяц, лифт работает через раз, а на предложение скинуться на общий ремонт часть соседей отвечает молчанием — знакомая ситуация для любого многоквартирного дома. Формально у собственников есть инструмент решать такие вопросы коллективно — общее собрание, — но на практике многие даже не подозревают, что созвать его можно самостоятельно, без ожидания инициативы сверху от ЖЭС или товарищества. Разбираем, как это сделать по правилам, чтобы принятое решение потом не развалилось из-за формальной ошибки.

Кто вправе инициировать собрание

Инициатором общего собрания может выступить не один недовольный жилец, а группа, представляющая не менее одной четверти собственников дома, — либо уполномоченное лицо: председатель товарищества собственников, правление, а если дом обслуживается напрямую жилищной организацией — она сама. На практике это значит, что перед тем как формально запускать процедуру, разумно сначала неформально обсудить проблему с соседями и убедиться, что нужная доля собственников готова подписаться под требованием о созыве, — иначе собрание рискует просто не набрать законной инициативной базы.

Периодичность обязательных собраний закон устанавливает минимальную: не реже одного раза в год. Всё, что созывается дополнительно, — по конкретному поводу вроде аварии, спора о ремонте или смены способа управления домом, — считается внеочередным собранием и подчиняется тем же процедурным правилам, что и плановое.

Как и за сколько дней уведомлять собственников

Письменное уведомление о собрании нужно направить не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Способ доставки может быть разным: заказное письмо, вручение под роспись лично в руки, либо иной способ, прямо предусмотренный уставом товарищества или соглашением участников совместного домовладения, — например, объявление на информационном стенде в подъезде, если такой порядок заранее закреплён документально.

В уведомлении имеет смысл сразу указать не только дату, время и место, но и полную повестку дня — вопросы, которые предполагается вынести на голосование. Это не только вежливость по отношению к соседям, но и практическая защита: если на самом собрании внезапно всплывает вопрос, которого не было в уведомлении, законность принятого по нему решения легко оспорить именно на основании того, что участников не предупредили заранее.

Очное собрание или заочный опрос

Закон допускает две формы проведения: очное собрание, где собственники физически собираются в одном месте и голосуют, и заочное голосование в форме письменного опроса — когда каждому участнику передаётся опросный лист с вопросами повестки, а он в письменном виде фиксирует свою позицию и передаёт лист обратно инициатору в установленный срок.

Заочная форма особенно выручает в домах, где часть собственников постоянно не проживает в квартире — сдаёт её в аренду или использует как временное жильё, — и собрать всех физически в одном помещении почти нереально. При этом опросный лист должен содержать те же формулировки вопросов, что и при очном голосовании, а результаты по нему учитываются наравне с голосами, отданными очно, если оба способа комбинируются в рамках одного собрания.

Сколько голосов нужно для правомочности

Собрание признаётся правомочным, если в нём приняли участие собственники, обладающие в совокупности более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех собственников дома. Голос при этом не равен одной квартире вне зависимости от площади — он пропорционален доле конкретного собственника в общем имуществе, которая, как правило, рассчитывается исходя из площади принадлежащего ему помещения относительно суммарной площади дома. У собственника большой квартиры или нескольких помещений в одном доме голосов больше, чем у собственника маленькой студии.

Для большинства текущих вопросов повестки достаточно простого большinства голosов участников, присутствующих на самом собрании. Но для решений с более серьёзными последствиями — например, о выборе или смене способа управления домом — закон устанавливает более высокий порог: поддержка не менее двух третей голосов от общего количества голосов всех собственников дома, а не только тех, кто присутствовал на собрании. Разница существенная: набрать простое большинство среди пришедших значительно проще, чем две трети от вообще всех собственников дома, включая тех, кто не явился и не проголосовал заочно.

Собрание без протокола — это разговор соседей на лестничной клетке, а не решение с юридической силой. Именно протокол превращает договорённость в документ, который можно предъявить обслуживающей организации или суду

Как оформить протокол

Любое собрание, вне зависимости от того, насколько единодушным было решение, нуждается в письменном протоколе — иначе доказать сам факт собрания и его результаты впоследствии будет нечем. Порядок такой:

  • на собрании избираются председатель и секретарь, которые фиксируют ход обсуждения, вопросы повестки и итоги голосования по каждому пункту;
  • протокол подписывается председателем и секретарём собрания в течение трёх дней после его проведения;
  • подписанный протокол хранится постоянно — это не формальность на один сезон, а документ, к которому могут возвращаться годами, например, при споре о законности решения, принятого несколько лет назад;
  • о результатах собрания собственников нужно уведомить не позднее пяти рабочих дней после его завершения — тем же способом, что и о самом созыве, либо иным доступным способом, если он не хуже по срокам.

Отдельная практическая рекомендация: к протоколу стоит прикладывать подписанные опросные листы, если часть голосов собрана заочно, а также список присутствовавших с указанием их доли голосов. Это превращает протокол из формального документа в полноценное доказательство, которое выдержит проверку, если кто-то из несогласных собственников решит оспорить решение в суде или через жалобу в местный исполком.

Что делать, если кворум не набрался

Ситуация, когда на собрание приходит меньше двух третей голосов, — не редкость, особенно в больших домах, где часть квартир сдаётся в аренду, а собственники физически не появляются на месте месяцами. В этом случае решения, принятые на таком собрании, формально не имеют силы правомочного решения общего собрания дома. Практический выход — заранее совмещать очную явку с рассылкой опросных листов тем, кто не сможет присутствовать физически: это позволяет добрать нужную долю голосов без повторного созыва всей процедуры с начала.

Если и это не помогает, инициаторам остаётся либо назначать собрание повторно с соблюдением тех же сроков уведомления, либо заранее, ещё на этапе подготовки, вести персональную работу с собственниками, чей голос критичен для набора кворума, — объяснять суть вопроса лично, а не рассчитывать, что общее уведомление на стенде подъезда сработает само по себе.

Какие вопросы обычно выносят на собрание

Перечень вопросов, которые решаются именно общим собранием, а не единолично председателем или обслуживающей организацией, довольно широкий:

  • выбор или смена способа управления домом — самостоятельное товарищество, наёмная управляющая организация или прямые договоры с ЖЭС;
  • утверждение сметы расходов на содержание дома на предстоящий период и отчёта об исполнении сметы за прошедший;
  • избрание и переизбрание правления и председателя, если в доме создано товарищество собственников;
  • решение о проведении капитального или текущего ремонта, который не покрывается обязательными регулярными взносами, и об источнике его финансирования — целевом сборе с собственников;
  • вопросы использования общего имущества — например, сдача части подвала или чердака в аренду, установка дополнительного оборудования на общей территории.

Вопросы, которые касаются текущей эксплуатации дома в рамках уже утверждённой сметы — вроде выбора конкретного подрядчика на мелкий ремонт в пределах согласованного бюджета, — как правило, решает правление или обслуживающая организация самостоятельно, без созыва общего собрания по каждому случаю. Разграничение того, что требует решения собрания, а что можно решить в рабочем порядке, обычно закреплено в уставе товарищества, если он в доме есть.

Типичные ошибки, из-за которых решение можно оспорить

  • уведомление разослано позже, чем за десять дней до даты собрания, — формальное основание для оспаривания любого принятого решения;
  • в повестку на самом собрании добавлен вопрос, которого не было в уведомлении, — решение по нему уязвимо для любого несогласного собственника;
  • протокол не подписан вовремя или подписан только одним из двух ответственных лиц;
  • голоса заочных участников не пересчитаны в доли согласно площади их помещений, а посчитаны как «один человек — один голос»;
  • собственники не уведомлены о результатах в установленный пятидневный срок.

Что важно запомнить

  • созвать собрание может группа не менее чем в четверть собственников дома или уполномоченное лицо — председатель, правление, обслуживающая организация;
  • уведомлять нужно не позднее чем за десять дней до даты, с указанием полной повестки;
  • для правомочности требуется участие собственников с более чем двумя третями голosов от общего количества по дому, а для решений о смене способа управления — поддержка не менее двух третей от общего числа голосов;
  • допустимы две формы: очное собрание и заочный опрос по опросным листам;
  • протокол подписывается в течение трёх дней и хранится постоянно, а собственников о результатах уведомляют не позднее пяти рабочих дней.