Сначала стоит развести два понятия, которые в быту путают. Перепланировка — это изменение планировочных решений помещения: перенос или снос перегородок, объединение комнат, устройство новых проёмов. Переустройство — это работы с инженерными системами: перенос или замена труб, батарей, электропроводки, сантехники. Правовой режим у них общий, и регулирует его Жилищный кодекс (статьи 17–19) вместе с профильным положением Совета Министров.

Что можно делать без согласования

С 3 июля 2026 года список «свободных» работ заметно расширился. Постановление Совета Министров № 164 от 27 апреля 2026 года вывело из-под обязательного проектирования и согласования целый ряд ремонтов. Теперь без разрешения можно менять напольное покрытие с устройством нового слоя гидроизоляции в ванной, туалете и на кухне, улучшать звукоизоляцию стен, пола и потолка, делать пароизоляцию. Такие работы собственник вправе выполнить сам или нанять любого исполнителя — даже без заключения договора подряда.

Упростилась и установка кондиционеров и индивидуальных антенн: больше не нужно подавать план-схему с точным местом крепления оборудования на фасаде или крыше. А остекление балконов и лоджий вообще перестало считаться перепланировкой — но выполнять его нужно по вариантам цвета, материалов и конфигурации, которые утвердили местные власти для конкретного дома.

Что по-прежнему требует разрешения

Согласование обязательно, когда работы затрагивают общедомовые инженерные системы — газоснабжение, отопление, вентиляцию. Здесь нужен полный пакет документов и проект. Отдельно стоит понимать: любые работы, которые затрагивают несущие конструкции — стены, колонны, балки, перекрытия, — с 2026 года выведены из категории «перепланировка» и относятся к реконструкции. Это более тяжёлая процедура, и просто так «согласовать» снос несущей стены нельзя.

Пошаговый процесс согласования

Разрешение выдаёт районный или городской исполком (местная администрация) по месту нахождения квартиры. Заявление подают через службу «одно окно» либо в территориальное подразделение архитектуры и градостроительства. Понадобятся паспорт, технический паспорт помещения, план-схема или описание планируемых работ и согласие собственника (а при долевой собственности — совершеннолетних совладельцев). Сведения о правах на недвижимость орган запрашивает сам. С 2026 года нотариально заверять согласия больше не требуется, отменено и обязательное письменное согласие взрослых членов семьи и арендаторов.

Само рассмотрение занимает до одного месяца, административная процедура бесплатная, а принятое решение действует бессрочно. На этапе согласования собственник обеспечивает доступ представителям исполкома и эксплуатирующей организации в квартиру, чтобы сверить фактическое состояние с техпаспортом. После завершения работ перепланировку принимает комиссия, и изменения вносятся в технический паспорт через территориальную организацию по государственной регистрации недвижимости (БРТИ). Пока техпаспорт не обновлён, работа юридически не закончена.

Что бывает без согласования

Перепланировка, сделанная без разрешения исполкома, считается самовольной и прямо запрещена законом. Ответственность установлена статьёй 22.12 Кодекса об административных правонарушениях. Если несущая способность конструкций не снижена, гражданину грозит штраф до 20 базовых величин. Если работы снизили несущую способность здания либо затронули вентиляционные шахты и каналы — от 10 до 30 базовых величин. При базовой величине 45 рублей (её размер действует с 1 января 2026 года) это до 900 рублей в первом случае и от 450 до 1350 рублей во втором. Для юридических лиц суммы выше.

Штраф — не единственное последствие. Самовольную перепланировку придётся либо узаконить задним числом, либо вернуть помещение в прежнее состояние. И пока техпаспорт не соответствует фактической планировке, распорядиться квартирой — продать, подарить, оформить в залог — по сути невозможно: несоответствие всплывёт при любой сделке.

Во сколько это обходится

Само разрешение исполкома выдаётся бесплатно — за административную процедуру платить не нужно. Основные расходы лежат в другой плоскости. Если работы требуют проекта (а это все случаи, кроме упрощённого перечня), его разработку заказывают в проектной организации, и стоимость зависит от сложности. Отдельно оплачиваются сами строительные работы и, в финале, обновление технического паспорта в БРТИ — это платная услуга. Конкретные суммы сильно разнятся по региону и объёму, поэтому ориентироваться стоит на актуальный прейскурант выбранной организации, а не на усреднённые цифры из интернета.

Общая логика проста: чем раньше вы разделите работы на «свободные» и требующие согласования, тем дешевле выйдет ремонт. Гидро- и звукоизоляцию, остекление балкона, установку кондиционера можно делать спокойно; всё, что касается несущих конструкций и общедомовых сетей, без исполкома трогать нельзя — и переделка обойдётся дороже любого проекта.