Почти каждый, кто делает ремонт, рано или поздно задумывается: а что, если убрать вот эту перегородку, перенести дверной проём, объединить кухню с комнатой? Идеи хорошие, но в Беларуси за часть таких работ придётся ответить перед исполкомом — вплоть до штрафа и обязанности за свой счёт вернуть квартиру в исходный вид. При этом другая часть работ вообще никакого согласования не требует, и владельцы часто либо зря ходят за разрешениями, либо, наоборот, сносят стены, не подозревая о последствиях. Разбираемся, где проходит граница между «просто ремонтом» и перепланировкой — по правилам Указа № 96, Положения о порядке перепланировки и переоборудования и Жилищного кодекса.

Что вообще считается перепланировкой и переоборудованием

В белорусском законодательстве это два разных понятия, и различать их важно, потому что требования к ним немного отличаются.

Перепланировка — это изменение планировочных решений жилого дома или квартиры. Проще говоря, всё, что меняет «геометрию» жилья: границы и площади помещений, положение перегородок, размеры и расположение дверных и оконных проёмов. Объединили две комнаты в одну, расширили санузел за счёт коридора, устроили проём в стене — это перепланировка.

Переоборудование — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перенесли раковину на другую стену ванной, заменили систему отопления, переложили электропроводку, установили счётчики — это уже переоборудование.

Базовое правило, закреплённое в Жилищном кодексе и Указе Президента № 96: перепланировка и переоборудование выполняются на основании разрешения местного исполнительного и распорядительного органа — проще говоря, исполкома (в городе — администрации района). Без такого разрешения работы считаются самовольными со всеми вытекающими последствиями. Из этого правила есть исключения — о них ниже.

Что можно делать без всякого согласования

Хорошая новость: подавляющая часть того, что люди называют словом «ремонт», разрешения не требует вовсе. Логика простая — если вы не трогаете планировочные решения, конструкции и общедомовые инженерные системы, государству всё равно, какого цвета у вас стены. Без согласования можно:

  • делать любую отделку стен, пола и потолка: клеить обои, красить, штукатурить, обшивать гипсокартоном по старой плоскости, укладывать плитку;
  • менять напольное покрытие на аналогичное — снять старый линолеум и положить новый, заменить ковролин на ламинат той же категории; осторожность нужна, если новая конструкция пола существенно тяжелее или вы меняете сам «пирог» (стяжку, утепление) — в старых домах с деревянными перекрытиями это уже другой разговор;
  • ремонтировать и заменять сантехнику на аналогичную на том же месте: новый смеситель, новый унитаз вместо старого, ремонт кранов;
  • косметический ремонт кухни: новый гарнитур, фартук, замена мойки на ту же позицию;
  • менять межкомнатные двери, не перенося проёмы и не изменяя их размеры;
  • устанавливать мебель, встроенные шкафы, натяжные потолки, внутренний блок кондиционера в квартире.

Отдельная группа — работы, которые формально не являются перепланировкой, но требуют не разрешения, а согласования с профильными организациями — это быстро и по сути сводится к одному-двум визитам. Например, замена газовой плиты или колонки — через газоснабжающую организацию; установка счётчиков воды — через водоканал или эксплуатирующую организацию; замена окон на фасаде или остекление балкона — через исполком или ЖЭС, потому что это влияет на внешний вид здания. Эти процедуры заметно проще полноценного согласования перепланировки.

Что делать можно — но только по разрешению исполкома

Вот перечень работ, для которых обязательно нужно решение исполкома (администрации района). Именно здесь чаще всего и случаются «самовольные» истории.

  • Демонтаж и возведение перегородок. Даже ненесущую, «гипсокартонную» стену нельзя снести или поставить просто так — это изменение планировочных решений.
  • Изменение дверных и оконных проёмов: перенос, расширение, устройство новых, заделка существующих.
  • Объединение или разделение помещений: две комнаты в одну, комната на две, объединение квартир, присоединение лоджии к комнате.
  • Перенос или расширение кухни и санузла — особенно чувствительная тема, потому что «мокрые зоны» по нормам не должны оказываться над жилыми комнатами соседей снизу.
  • Устройство тёплых полов с подключением к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения — самовольно это делать нельзя.
  • Перенос и изменение инженерных сетей: радиаторов отопления, полотенцесушителя, подключённого к общему стояку, электропроводки с изменением схемы, водоснабжения и канализации.
  • Устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции как отдельных конструктивных мероприятий.
  • Любые работы, затрагивающие несущие конструкции — проём в несущей стене, частичный демонтаж, усиление. Это самая сложная категория.

Важный нюанс: разрешение исполкома — это не «бумажка для галочки». Оно фиксирует конкретный перечень разрешённых работ, и выполнять нужно ровно его, без самодеятельности по ходу ремонта.

Когда к разрешению нужен ещё и проект

Часть работ нельзя согласовать «по заявлению» — к ним обязательно нужен разработанный специализированной организацией проект. Это работы, затрагивающие несущие конструкции дома, а также перенос или замену центрального отопления, газоснабжения и других общедомовых инженерных систем. Проект заказывают в проектной организации, имеющей соответствующее разрешение (в Минске это, в частности, «Минскпроект» и другие аттестованные организации), затем согласовывают в отделе архитектуры и строительства исполкома. Если дом многоквартирный и выше определённой этажности, к проекту добавляется государственная экспертиза и технический надзор за ходом работ. Всё это увеличивает и сроки, и бюджет: сам проект, экспертиза и надзор — платные, цены ориентировочно складываются в суммы от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в зависимости от сложности, и точную стоимость стоит запрашивать у конкретных организаций — расценки меняются.

Что запрещено в принципе — согласовать не получится

Есть работы, на которые разрешения не дадут ни при каких обстоятельствах, потому что они противоречат строительным, санитарным или противопожарным нормам. Среди типовых запретов:

  • работы, снижающие несущую способность конструкций дома — стен, перекрытий, фундамента;
  • устройство жилых комнат без естественного освещения или площадью меньше установленной нормами минимальной;
  • перенос кухни или санузла («мокрых зон») на площадь, расположенную над жилыми комнатами соседей снизу;
  • работы, нарушающие работу вентиляционных каналов, систем дымоудаления и газоудаления — поэтому вентканалы нельзя демонтировать или заужать;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без двери — помещение с газовой плитой по нормам должно отделяться плотно закрывающейся дверью;
  • изменения, существенно искажающие архитектурный облик фасада, — особенно в домах, имеющих статус историко-культурной ценности;
  • перепланировка в домах, признанных аварийными или не соответствующих техническим и санитарным нормам.

Если ваша задумка попадает в этот список, деньги на проект тратить бессмысленно — отказ гарантирован. Впрочем, отказ в согласовании можно обжаловать в установленном законодательством порядке, если вы считаете его необоснованным.

Как проходит согласование: по шагам

Сама процедура устроена достаточно логично и в большинстве случаев укладывается в один месяц — столько по нормативам занимает административная процедура.

  • Шаг 1. Соберите документы: паспорт, документы о праве собственности, технический паспорт квартиры (заказывается в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, бывшее БТИ), письменное согласие совершеннолетних совладельцев, а если квартира в залоге у банка — согласие залогодержателя.
  • Шаг 2. Подайте заявление с перечнем планируемых работ через службу «одно окно» администрации района (в сельской местности — местного исполкома). За само решение госпошлина не взимается.
  • Шаг 3. Если работы требуют проекта — закажите его в проектной организации и приложите к согласованию; для сложных случаев добавятся экспертиза и технадзор.
  • Шаг 4. Получите решение исполкома. Оно действует бессрочно, работы можно начинать когда удобно.
  • Шаг 5. Выполните работы. При появлении трещин или деформаций конструкций работы нужно остановить и сообщить в эксплуатирующую организацию или подразделение архитектуры — комиссия решит, как устранять повреждения (за счёт того, кто их допустил).
  • Шаг 6. После завершения работ обратитесь за актом приёмки: приемочная комиссия проверит, что всё сделано по разрешению и проекту.
  • Шаг 7. С утверждённым актом обратитесь в агентство по госрегистрации — там изготовят новый технический паспорт и зарегистрируют изменения. Только после этого перепланировка считается завершённой юридически.

Отдельно о «тихом» режиме: шумные ремонтные работы по правилам пользования жилыми помещениями нельзя проводить в выходные и праздничные дни, а в будни — раньше 9 утра и позже 7 вечера. Это не вопрос согласования, но за нарушение тоже предусмотрена административная ответственность, и соседи про неё обычно помнят.

Что будет, если сделать перепланировку самовольно

Самовольная перепланировка или переоборудование — это административное правонарушение. По КоАП за самовольное выполнение строительных работ предусмотрен штраф: для физических лиц — в пределах нескольких базовых величин (на момент подготовки материала — до 20 базовых, но размеры периодически пересматриваются, как и сама базовая величина). Штраф, впрочем, обычно не главная проблема.

Главная — то, что собственника обяжут привести жильё в соответствие с техническим паспортом, то есть вернуть всё как было за свой счёт. А это часто означает «второй ремонт»: заново возвести снесённую перегородку, вернуть проём, разобрать тёплый пол. Плюс практические последствия: квартиру с неузаконенной перепланировкой сложно продать (покупатель и банк сверяют планировку с техпаспортом), невозможно нормально переоформить, а при повреждении общедомовых конструкций ответственность и расходы на восстановление лягут на виновника.

Если перепланировка уже сделана самовольно, её в ряде случаев можно узаконить «задним числом» — но только если выполненные работы в принципе согласуемы (не из списка запрещённых). Процедура та же, только начинается с признания факта и, как правило, с проекта по факту выполненных изменений. Если же сделано то, что согласовать нельзя, остаётся единственный выход — возвращать исходное состояние.

Короткая шпаргалка перед ремонтом

Чтобы не запутаться, держите в голове три простых вопроса. Первый: меняю ли я границы, площадь помещений или проёмы? Если да — это перепланировка, нужно разрешение. Второй: трогаю ли я инженерные сети и оборудование, связанные с общедомовыми системами? Если да — это переоборудование, тоже нужно разрешение или, минимум, согласование с профильной организацией. Третий: затрагиваю ли я несущие конструкции или фасад? Если да — понадобится ещё и проект, а часть таких задумок не согласовать вовсе. Всё остальное — обои, краска, полы, мебель, замена сантехники на аналогичную — можно делать свободно. И если сомневаетесь, в какую категорию попадает ваша задумка, самый дешёвый способ проверить — один звонок или визит в службу «одно окно» вашей администрации района: консультация бесплатна, а вот цена ошибки — нет.