Продажа квартиры в Беларуси в общем случае считается доходом физического лица, а значит, попадает в поле зрения подоходного налога. Но здесь работает льгота, из-за которой большинство обычных продавцов не платят ничего: закон разрешает раз в пять лет продать по одному объекту каждого вида без налога. Понять, попадаете вы под освобождение или нет, можно ещё до сделки — достаточно посмотреть, что и когда вы уже продавали.

Одна квартира за пять лет — без налога

Ключевая норма закреплена в пункте 44 статьи 208 Налогового кодекса. Доходы налогового резидента Беларуси от возмездного отчуждения в течение пяти лет одной квартиры освобождаются от подоходного налога. Причём лимит считается отдельно по каждому виду недвижимости: одна квартира, один жилой дом с хозпостройками, одна дача, один гараж, одно машино-место, один земельный участок. Продать за пятилетку по одному объекту каждого вида — и налога не будет ни по одному из них.

Именно поэтому продажа квартиры и, например, дачи в один и тот же период проходит без налога — это разные виды имущества. А вот две квартиры за пять лет уже создают налоговую обязанность по второй сделке.

Когда возникает налог и как считать пять лет

Пятилетний срок отсчитывается не от покупки, а от даты последнего возмездного отчуждения имущества того же вида. То есть после каждой продажи квартиры отсчёт по «квартирному» лимиту начинается заново. Налогообложение включается начиная со второго возмездного отчуждения имущества одного вида в пределах пяти лет.

Разберём на условном примере. Если вы продали квартиру в 2022 году, а затем ещё одну в 2026-м, вторая продажа облагается налогом — она вторая по счёту среди квартир за пятилетний период. Если же между двумя продажами квартир прошло больше пяти лет, каждая из них попадает в «свою» пятилетку как первая и налога не создаёт.

Наследство, близкие родственники и продажа без прибыли

Есть ситуации, которые выводят сделку из-под налога независимо от очерёдности. Первая — недвижимость, полученная по наследству: доходы от её продажи освобождаются от подоходного налога независимо от периодичности отчуждения, и такие объекты не учитываются в пятилетнем лимите по другим квартирам.

Вторая — отчуждение имущества близкому родственнику. Сделки между людьми, состоящими в отношениях близкого родства или свойства (родители и дети, родные братья и сёстры, дед, бабка, внуки, супруги и близкие родственники супруга), от налога освобождаются. Исключение — договоры, связанные с предпринимательской деятельностью.

Наконец, налог платится не со всей цены, а с чистого дохода. Если вы продали квартиру не дороже, чем когда-то купили, и можете это подтвердить документами, налоговой базы попросту не возникает — платить нечего, даже если сделка формально вторая.

Сколько платить и что вычесть

Ставка подоходного налога — 13%. Но применяется она не к сумме сделки, а к разнице между ценой продажи и расходами. По статье 208 плательщик вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением или отчуждением этой недвижимости. Сюда входят стоимость покупки, госпошлины, услуги нотариуса, риэлтора и другие обоснованные затраты.

Если подтверждающих документов нет, закон разрешает альтернативу — вычет в размере 20% суммы облагаемых доходов от продажи имущества. Выбрать можно только один из вариантов. С 2026 года в стране действует прогрессивная шкала подоходного налога для очень высоких совокупных годовых доходов, но базовой для операций с недвижимостью остаётся ставка 13%.

Декларация и сроки

Если сделка облагается налогом, продавец обязан сам подать налоговую декларацию по подоходному налогу — не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи. Если же вы за пять лет продали только один объект каждого вида либо продавали унаследованное имущество, декларацию подавать не нужно: такой доход освобождён от налога.

Сумму налога рассчитывает налоговый орган и присылает извещение. Уплатить начисленное нужно на основании этого извещения — не позднее 1 июня года, следующего за отчётным. Отдельно стоит помнить про статус: льгота «одна сделка каждого вида за пять лет» рассчитана на налоговых резидентов Беларуси, поэтому у тех, кто резидентом не является, порядок налогообложения продажи недвижимости иной.