Легальная сдача квартиры в Беларуси держится на двух действиях, которые нужно сделать до того, как жилец въедет: письменно оформить и зарегистрировать договор найма в исполкоме и начать платить подоходный налог в фиксированной сумме. Пропустить любое из них — значит сдавать нелегально со всеми последствиями. Ничего сложного тут нет: обе процедуры бесплатны или стоят копейки, а весь налог за комнату в месяц сопоставим с ценой одного похода в магазин.

Договор и регистрация в исполкоме

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и регистрируется в местном исполнительном и распорядительном органе — то есть в исполкоме или администрации района по месту нахождения квартиры. Сделать это нужно до фактического предоставления жилья нанимателю. Регистрация бесплатная.

Договор фиксирует срок найма, размер платы, порядок оплаты коммунальных услуг и условия расторжения — это защищает и собственника, и жильца. Важный нюанс: несоблюдение письменной формы само по себе не освобождает от налога. Если налоговая установит факт сдачи, платить придётся всё равно, только уже с санкциями. Поэтому оформить договор — это не бюрократия ради галочки, а способ сделать отношения прозрачными и для арендатора, и для государства.

Сколько платить: фиксированные ставки

При сдаче жилья физическому лицу на длительный срок налог считается не с суммы аренды, а по фиксированной ставке за каждую сдаваемую жилую комнату в месяц. Ставки устанавливают областные и Минский городской Советы депутатов, поэтому они различаются по регионам. На 2026 год ориентиры такие: Минск — 53 рубля за комнату, областные центры и Минский район — 49 рублей, крупные города (например, Борисов, Орша, Мозырь, Лида) — 33 рубля, прочие населённые пункты — 20 рублей.

Есть тонкость с датой вступления новых ставок в силу. Повышенные значения на 2026 год действуют с 1 февраля, а за январь налог платится ещё по прошлогодним ставкам (в Минске это было 50 рублей за комнату). Сумма фиксированная и не зависит от того, сколько именно берёте с жильца. Но если годовой доход от сдачи окажется очень большим и превысит установленный Налоговым кодексом порог, по итогам года придётся подать декларацию и доплатить налог по обычной ставке — с зачётом уже уплаченных фиксированных сумм. Для типичной сдачи одной квартиры это, как правило, не актуально.

Когда и как платить

Первый платёж вносится не позднее рабочего дня, следующего за днём, когда квартира фактически передана внаём. За последующие месяцы налог платится ежемесячно — не позднее 1-го числа месяца, за который он начисляется. То есть платёж идёт авансом, за месяц вперёд.

Проще всего платить через ЕРИП: в разделе «Система «Расчёт» (ЕРИП)» выбираете «Налоги», указываете свой регион по месту регистрации, затем «Подоходный налог (квартсдача)» и вводите свой учётный номер плательщика (УНП). Квитанции стоит сохранять — они подтверждают, что обязанность исполнена.

Когда налог платить не нужно

Фиксированный налог платит собственник не всегда. Если квартира сдаётся организации или индивидуальному предпринимателю, налог удерживает и перечисляет в бюджет сам арендатор как налоговый агент — собственнику отдельно платить не нужно. Отдельно закон освобождает от налога сдачу жилья молодым специалистам и молодым рабочим (служащим), направленным на работу по распределению. Ещё одно изменение действует с 1 января 2026 года: фиксированные суммы применяются только к жилым помещениям, садовым домикам и дачам, гаражам и машино-местам. Сдача физлицом иных, нежилых, помещений из этого режима исключена — под неё нужно регистрироваться как ИП или переходить на налог на профессиональный доход.

Что грозит за нелегальную сдачу

Неуплата или неполная уплата налога подпадает под статью 14.4 Кодекса об административных правонарушениях. Для физического лица штраф составляет 15 процентов от неуплаченной суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины (при базовой величине 45 рублей в 2026 году это минимум 22,5 рубля). Сам по себе штраф невелик, но он — не главная статья расходов.

Если факт сдачи вскроется, налоговая доначислит налог за весь период, что квартира сдавалась, плюс пеню за каждый день просрочки. А узнают об этом чаще, чем кажется: сигналы приходят от соседей, участковых, из объявлений и от самих жильцов в конфликтных ситуациях. В итоге сэкономленные полсотни рублей в месяц оборачиваются доначислением за год и более, пеней и штрафом — при том что легальная сдача обошлась бы в предсказуемую и небольшую фиксированную сумму. Экономика здесь очевидно не в пользу теневого варианта.